A proposta de reforma tributária no Brasil traz mudanças importantes que afetam diretamente a compra e venda de imóveis. Com a introdução dos novos tributos CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), o setor imobiliário se depara com um cenário de possíveis aumentos de impostos para pessoas físicas e jurídicas. Segundo Eduardo Natal, advogado especializado em Direito Tributário e sócio do escritório Natal & Manssur Advogados, essas mudanças terão implicações significativas no custo final das transações imobiliárias.
Eduardo Natal explica que os novos tributos serão cobrados apenas dos fornecedores que realizem operações de forma habitual e profissional, caracterizando-os como contribuintes. "O puro adquirente de bens imóveis não é obrigado pela lei a prestar contas da CBS e do IBS. No entanto, como o regime de tributação tem como princípio levar a carga tributária para o consumidor final, na prática, ele acabará pagando os tributos, não como responsável legal, mas sim como destinatário do custo dessa incidência", afirma o advogado.
Para quem já possui um imóvel e decide vendê-lo, os tributos CBS e IBS incidirão apenas sobre a diferença entre o preço de aquisição registrado e o valor de venda. “Quando você detém um imóvel no seu ativo e faz a venda por um valor superior ao registrado, os tributos incidem apenas sobre essa diferença”, destaca Natal. Esta regra visa evitar a dupla tributação e aliviar um pouco o impacto sobre os vendedores.
No caso de aquisição de terrenos por incorporadoras e construtoras de pessoas físicas, inicialmente não haverá incidência de CBS e IBS, uma vez que uma pessoa física não é considerada contribuinte habitual. “O custo de aquisição desses terrenos não incluirá os tributos, já que uma pessoa física em particular não é obrigada a pagar CBS e IBS”, explica o advogado. Isso pode representar uma vantagem competitiva para as empresas que adquirem terrenos de pessoas físicas.
Atualmente, o setor de construção e incorporação imobiliária é tributado pelo Regime Especial de Tributação (RET), com uma alíquota de 4% que engloba PIS/Cofins, Imposto de Renda e Contribuição Social. No entanto, com a reforma tributária, essa alíquota pode sofrer um aumento significativo. “Com a redução de 40% da alíquota base, que passaria de 27% para 15,9%, mais o ITBI de 3%, teríamos uma alíquota efetiva de 18,9%”, alerta Natal. Ele ressalta que o aumento da carga tributária é significativo, especialmente considerando que a mão de obra, um dos principais insumos do setor, não gera direito a crédito tributário.
Para o setor imobiliário, essas mudanças podem resultar em um aumento de custos que será repassado ao consumidor final. Natal enfatiza que, mesmo com os possíveis créditos gerados pela aquisição de materiais e contratação de subempreiteiros, uma nova alíquota efetiva será significativamente maior do que as praticadas atualmente. “A nova alíquota efetiva será certamente acima da casa dos dois dígitos, superando as alíquotas atuais de 4% do RET e 6,73% do lucro presumido”, conclui o advogado.
Em resumo, a reforma tributária traz uma série de mudanças que, embora visem simplificar e unificar o sistema tributário, podem resultar em um aumento da carga tributária para o setor imobiliário. As incorporadoras, construtoras e consumidores finais devem estar atentos a essas novas regras e preparar-se para os impactos econômicos que elas trarão.
Fonte: Eduardo Natal, sócio do escritório Natal & Manssur Advogados, mestre em Direito Tributário pela PUC/SP e presidente do Comitê de Transação Tributária da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT).
